文昌市人民政府

关于印发《文昌市农村宅基地使用权流转管理

暂行办法》的通知

文府规〔2023〕197号

各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位，企事业各单位，各人民团体，中央和省驻文昌各单位：

《文昌市农村宅基地使用权流转管理暂行办法》已经十六届市政府第34次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

文昌市人民政府

2023年7月15日

（此件主动公开）

文昌市农村宅基地使用权流转管理暂行办法

第一章  总 则

第一条为加强农村宅基地管理，规范农村宅基地使用权流转行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《海南省农村宅基地管理试点办法》以及《文昌市农村宅基地试点管理办法》等法律法规及相关政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条在文昌市行政辖区范围内的农村宅基地使用权出租、入股、转让、互换、赠与等流转管理，适用本办法。

第三条本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地，包括在现实中已经建造房屋的土地、之前建过房屋但闲置已无地上物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。

农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

第四条本办法所称农村宅基地使用权流转是指在限定范围、期限、用途等前提下，发生的农村宅基地使用权出租、入股、转让、互换、赠与等行为。

第五条农村宅基地使用权流转应当遵循“坚持集体所有、坚持用途管制、坚持市场主导、兼顾各方利益”原则。

第二章  农村宅基地使用权流转方式和条件

第六条农村宅基地使用权流转的方式：

（一）农村宅基地使用权出租，是指农村宅基地使用权人将其一定年限的宅基地使用权租赁给第三方使用，并获取租金。

出租期限最高不得超过20年，分期缴纳转让金或租金的，由流转双方自行约定每期期限，流转协议到期后，双方可以另行约定。

（二）农村宅基地使用权入股，是指农村宅基地使用权人将其宅基地使用权作价入股，按双方协议约定期限转移给第三方使用，并参与收益分红。入股期限最高不得超过20年。

（三）农村宅基地使用权转让，是指农村宅基地使用权人将其宅基地使用权永久转移给本村集体经济组织其他成员，并获取转让收益。

受让人应符合《文昌市农村宅基地审批管理实施方案》规定宅基地申请条件。

（四）农村宅基地使用权互换，是指农村宅基地使用权人因生产生活需要，将其宅基地使用权与本集体经济组织其他成员永久互换。

（五）农村宅基地使用权赠与，是指农村宅基地使用权人将其宅基地使用权无偿赠予本集体经济组织其他成员。

受赠人应符合《文昌市农村宅基地审批管理实施方案》规定宅基地申请条件。

第七条农村宅基地使用权流转应同时具备以下条件：

（一）符合文昌市国土空间规划和村庄规划要求；

（二）农村宅基地使用权权属明晰。流转的农村宅基地须依法取得《不动产权证》。

（三）如果农村宅基地上有房屋的，房屋需一并流转。

（四）农村宅基地使用权人流转其宅基地使用权后，须在农村或城镇仍有合法住所，能保证基本居住需要。宅基地使用权人转让、出租、赠与其宅基地使用权后，不得再向集体经济组织申请宅基地。

（五）农村宅基地使用权未用于抵押；未被司法机关、行政机关限制权利。

（六）法律法规规定的其他条件。

第三章  农村宅基地使用权流转程序

第八条农村宅基地使用权流转的，按以下程序办理：

（一）申请。农村宅基地使用权人必须向集体经济组织书面申请，经集体经济组织理事会成员会议（村民会议或村民户代表会议）同意后，由集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织范围内公示7天，无异议的，报村民委员会审查。申请办理流转手续，提交以下材料：

1.双方签订的《农村宅基地使用权流转协议书》；

2.申请人身份证明（居民身份证、结婚证、户口簿）；；

3.《不动产权证》；

4.法律法规和有关政策规定的其他材料。

（二）审查公示。村民委员会对流转双方的资格进行审查，审查工作应在7个工作日内完成，通过审查的，将审查结果在本集体经济组织内公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议的，上报镇人民政府备案；对于未通过审查的，须向宅基地使用权人书面告知具体原因。

（三）签订流转协议。经上报镇人民政府备案后，流转双方签订《农村宅基地使用权流转协议书》。

（四）转移登记。以转让、互换、赠与方式流转的，按照《海南省不动产统一登记办事指南》要求，提交宅基地使用权及房屋所有权转移登记资料到不动产登记机构申请转移登记。

第九条 以出租、入股方式流转的，出租方或入股方按本办法第十一条规定缴清农村宅基地使用权流转管理费后，流转双方到不动产登记机构申请办理农村宅基地使用权登记发证。

第十条本办法实施前已发生农村宅基地使用权流转的，符合本办法第八条规定的，可在补办流转程序后，流转双方到不动产登记机构申请办理登记。

第四章  收益使用

第十一条集体经济组织对在发生的宅基地使用权出租、合作入股时，由出租人（入股人）与集体经济组织协商确认缴纳农村宅基地使用权流转管理费标准，管理费标准可根据文昌市农村集体住宅用地土地级别及基准地价标准，按宅基地基准地价的1%/年收取农村宅基地使用权流转管理费，出租方或入股方按流转约定年限向集体经济组织一次性缴清。

第十二条农村宅基地使用权流转管理费要本着“取之于民，用之于民”的原则，主要用于成员住房保障、有偿退出回购、土地复垦、村内基础设施和公益事业建设、发展壮大集体经济等。农村宅基地使用权流转管理费收缴和使用情况必须每年在本集体经济组织内部至少公示一次。

第十三条农村宅基地使用权出租、入股期限内，如遇国家政策调整、重大项目和重点工程原因需要拆迁的，征收补偿费按流转协议约定分配。流转协议未约定或约定不明的，租赁前已有房屋补偿归出租人，租赁后增加的房屋和装饰装修补偿归承租人；土地补偿费归村集体，由出租人（入股人）无息退还承租人（合作人）未使用部分的租金或合作入股资金。

第五章  农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用

第十四条农村闲置宅基地和闲置住宅，在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，通过以出租、合作入股的方式，由流转双方协议可由宅基地使用权人申请原址改建、翻建、扩建，依法依规开展符合文昌市乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿等农村一二三产业融合发展。

第十五条农村闲置宅基地和闲置住宅承租人（合作人）在约定期限内，享有宅基地和地上房屋使用、修缮、合作入股、转租、收益、抵押等权益，但合作入股、抵押期限不得超过租赁（合作）期限。

第六章  监督管理

第十六条村集体经济组织收取的农村宅基地使用权流转管理费纳入集体资产统一管理使用。属地镇政府要指导集体经济组织完善财务管理和民主监督制度，对农村宅基地使用权流转管理费纳入审计监督，财政、纪检部门加强监督检查。

第十七条不按本办法流转程序办理农村宅基地使用权流转的，不得办理转移登记或者他项权利登记手续。

第十八条市农业农村主管部门负责本市行政区域内的农村宅基地使用权流转的业务指导和管理；市自然资源和规划管理部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作；市司法、住建、财政、旅文等行政主管部门应按照各自职责做好协同管理；各镇人民政府负责农村宅基地使用权流转具体工作管理，履行属地责任。

第七章  附 则

第十九条 本办法自2023年8月15日起施行，有效期3年。在施行期间，本办法与文昌市现行其他政策文件不一致的，以本办法为准；本办法与新颁布的上位法及有关政策不一致的，以新颁布的上位法及有关政策为准。

第二十条本办法的具体应用问题由文昌市农业农村局负责解释。

附件：1.农村宅基地流转申请（审批）表

      2.集体经济组织理事会成员会议及决议

3.农村宅基地流转申请公示

4.农村宅基地使用权流转协议书

5.放弃建（构）筑物承诺书
附件1

农村宅基地流转申请（审批）表

附件2

集体经济组织理事会成员会议及决议

经年月日召开的理事会成员会议讨论通过，同意

户对其使用的农村宅基地（含地上房屋及附属设施）进行流转，宅基地流转后，该户不能在本集体经济组织内申请获得宅基地建房，流转宅基地的基本情况如下：1.面积：宅基地平方米，房屋及附属设施平方米；2.费用：宅基地元，房屋及附属设施元；具体同意该宅基地（含地上房屋及附属设施）流转申请的成员（代表）签名如下：

本集体经济组织理事会共有成员（代表）   人，其中同意    人。

××农村集体经济组织（公章）

年   月   日

附件3

农村宅基地流转申请公示

年月日经本集体经济组织成员（代表）会议讨论，同意本村     户流转本村集体所有其依法使用的一块宅基地（含地上房屋及附属设施），现将有关情况公示如下:

申请人:。

申请位置:。

现宅基地面积:平方米，地上房屋及附属设施面积：

平方米。

流转费用：宅基地元，房屋及附属设施元。

是否颁证，证书编号：。

宅基地四至范围:

东至：;西至：；

南至：;北至：。

规划地类：；土地利用现状地类。

如对以上公示情况有异议，务必自公示之日起7个工作日内(年月日至年月日)向村民委员会提出书面异议，并提供有关证据材料，逾期不再予以处理。

××农村集体经济组织

年   月   日

附件4

农村宅基地使用权流转协议书

甲方:；身份证号码：。

乙方:；身份证号码：。

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》以及《文昌市农村宅基地试点管理办法》等规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就农村宅基地使用权流转达成如下协议：

一、宅基地基本情况

本合同涉及宅基地坐落于，

东至；南至；

西至；北至。

是否颁证，证书编号：。

附不动产测绘图（含坐标）。

二、流转情况

宅基地使用权流转的方式为。

流转宅基地使用权的起止时间。

宅基地面积和房屋情况：

该宅基地面积为平方米（以不动产测绘面积计算标准为准）。房屋及附属设施情况为：共计间，其中第间结构为，层数为层，建筑面积为平方米；第间结构为，层数为层，建筑面积为平方米；第间结构为，层数为层，建筑面积为平方米。面积共计为平方米。

宅基地使用权流转的金额为（大写）元（￥：

元）；房屋及附属设施金额为（大写）元（￥：

元）。

乙方应于年月日向甲方支付使用权流转费（大写）元（￥：元）。

三、支付方式

经双方协议一致，选择以下第种付款方式：

1、一次性付清。乙方应于年月日前向甲方支付流转费用（大写）元（￥：元）。

2、按年支付。乙方应于每年月日前向甲方支付流转费用（大写）元（￥：元）。

3、按周期支付。乙方以年为1个周期，在每个周期的

月日前向甲方支付流转费用（大写）元（￥：元）。

4、按年固定+浮动收益。双方约定，将甲方流转费用折价入股，分享租赁收益，每年固定收益（大写）元（￥：

元），浮动收益为该宅基地经营收益会计核算后净利润的%。固定收益每年月日前支付，浮动收益每年月日前支付。

5、一次性固定+年度浮动收益。双方约定，乙方应于年

月日前向甲方支付一次性固定流转费用（大写）

元（￥：元）。浮动收益为该宅基地经营收益会计核算后净利润的%，每年月日前支付。

6、一次性固定+房屋折价入股。双方约定，乙方应于年

月日前向甲方支付一次性固定流转费用（大写）

元（￥：元）。房屋补偿费用折价入股，折价后，每年支付甲方£固定□浮动收益，收益为（大写）

元（￥：元），每年月日前支付。

7、后续分享收益。乙方暂不向甲方支付流转费用，后续乙方将流转宅基地租赁产生收益后，每年支付甲方□固定□浮动收益，收益为（大写）元（￥：元），每年月日前支付。

8、无流转费用。乙方不向甲方支付流转费用。

9、其他支付方式。。

四、集体经济组织收益

甲方应于年月日向集体经济组织支付农村宅基地使用权流转管理费（大写）元（￥：元）。

五、流转期满后宅基地上房屋及附属设施处置

经双方协议一致，选择以下第种处置方式：

1、到期后，房屋归甲方所有，由甲方自行处置。

2、到期后，房屋归甲方所有，乙方后续可有偿使用。

3、到期后，房屋归乙方所有。

六、违约责任

    第一条甲方因不能提供本合同约定的宅基地使用权而解除合同的，应支付乙方本合同价款总额%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。

    第二条如甲方逾期提供宅基地使用权的，每逾期一日，则每日应向乙方支付日流转金额倍的违约金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。

    第三条甲方违反本合同约定，提前收回宅基地使用权的，应按照合同总价款的%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。

    第四条甲方因宅基地房屋权属瑕疵而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。

    第五条流转期间，因乙方单方违约行为，甲方有权终止合同，收回该宅基地使用权，乙方应按照合同总价款的%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。

第六条  流转期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的%支付甲方违约金。

第七条流转期间，乙方未经甲方方面同意，中途擅自解除合同，乙方应该按合同总价款%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。

    第八条 乙方如逾期支付流转金额，每逾期一日，则乙方须按日流转金额的倍支付违约金。

第九条 流转期满，乙方应如期归还该宅基地使用权。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日流转金额倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。

七、免责条件

第一条  因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

第二条因国家政策需要拆除或改造已流转的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。

第三条  因上述原因而终止合同的，流转金额按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。

第四条  不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

八、争议解决

本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，任何一方有权向文昌市人民法院起诉。

九、其他约定

第一条  本合同未尽事宜，按《海南省农村宅基地管理试点办法》、《文昌市农村宅基地试点管理办法》及《文昌市农村宅基地使用权流转管理暂行办法》等有关规定，经合同双方共同协商，签订补充协议。

第二条  宅基地使用权流转期间，如遇到法律政策变动，按照相关规定执行。

第三条  本合同自甲乙双方签字盖章后立即生效，合同一式五份，双方各执一份，集体经济组织存档一份，属地村民委员会一份，报镇人民政府存档一份。

甲方：

乙方：

年月日

附件5

放弃建（构）筑物承诺书

本人，身份证号码，流转位于的宅基地，宅基地权利人为，不动产权编号为。现已腾空房屋。并承诺放弃该处宅基地上的建（构）筑物所有权益，由自行处置。

                                     承诺人（签章）：

                                                                       日 期：